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              个 人 找 房 : 自 行 成 交 省 中 介 费 ! 个 人 找 房 首 页 自 行 成 交 了 解 更 多 联 系 我 们 北 京 二 手 房 自 行 成 交 优 势 （ 1 ） 省 中 介 费 ！ ！ ( a ) 北 京 市 建 委 备 案 的 正 规 中 介 公 司 ( b ) 在 该 公 司 从 业 的 房 地 产 经 纪 人 经 办 （ 持 《 房 地 产 经 纪 人 》 资 格 证 ） 1 万 元 即 可 搞 定 > > 点 击 详 情 （ 2 ） 业 主 个 人 隐 私 信 息 不 经 手 第 三 人 （ 如 ： 离 婚 协 议 内 容 ） 直 接 提 交 政 府 部 门 ； （ 3 ） 政 府 部 门 对 自 行 成 交 有 很 大 支 持 力 度 ， 直 接 现 场 办 理 ， 不 用 预 约 排 队 ； （ 4 ） 政 府 和 银 行 对 自 行 成 交 安 全 保 障 比 中 介 公 司 更 加 权 威 。 
 北 京 二 手 房 自 行 成 交 劣 势 （ 1 ） 买 卖 双 方 难 以 取 得 对 方 信 任 ； （ 2 ） 对 交 易 流 程 和 交 易 风 险 不 熟 悉 ； （ 3 ） 没 有 中 介 从 中 斡 旋 ， 容 易 导 致 交 易 违 约 发 生 ； 最 新 房 地 产 政 策 （ 北 京 ） ： 最 新 政 策 更 多 房 地 产 知 识 （ 北 京 ） ： 了 解 更 多 住 房 赠 与 未 成 年 子 女 ： 税 费 解 析 省 钱 的 中 介 成 交 （ 1 ） 找 北 京 市 住 建 委 正 规 备 案 的 小 中 介 公 司 （ 不 需 要 是 知 名 大 中 介 ） ； （ 2 ） 由 在 该 公 司 实 际 从 业 的 持 全 国 《 房 地 产 经 纪 人 》 资 格 证 人 员 提 供 服 务 ； （ 3 ） 严 格 按 照 政 府 部 门 规 范 交 易 流 程 ， 并 走 政 府 或 者 银 行 资 金 监 管 ； （ 4 ） 满 足 如 上 条 件 “ 小 而 美 ” 的 中 介 公 司 ， 中 介 费 每 单 2 万 即 可 搞 定 》 》 》 点 击 了 解 小 而 美 “ 的 中 介 公 司 专 注 [ 北 京 ] 二 手 房 自 行 成 交 ！ 了 解 更 多 专 注 [ 北 京 ] 二 手 房 自 行 成 交 ！ 北 京 二 手 房 自 行 成 交 步 骤 二 手 房 带 押 过 户 （ 一 ） 北 京 购 房 资 质 （ 最 新 2 0 2 4 版 ） 2 0 2 4 年 最 新 北 京 购 房 资 质 （ 1 ） 北 京 户 籍 家 庭 （ 本 市 户 籍 成 年 单 身 人 士 与 未 成 年 子 女 共 同 生 活 的 ， 按 本 市 户 籍 居 民 家 庭 执 行 住 房 限 购 政 策 ） ， 最 多 只 能 购 买 3 套 住 宅 （ 前 两 套 不 限 制 区 域 ， 第 三 套 必 须 是 五 环 外 ） ； （ 2 ） 北 京 户 籍 单 身 （ 含 未 婚 、 离 异 、 丧 偶 ） 最 多 只 能 购 买 2 套 住 宅 （ 第 一 套 不 限 制 区 域 ， 第 二 套 必 须 是 五 环 外 ） ； （ 3 ） 非 本 市 户 籍 居 民 家 庭 购 买 五 环 内 商 品 住 房 的 ， 缴 纳 社 会 保 险 或 个 人 所 得 税 的 年 限 ， 调 整 为 购 房 之 日 前 连 续 缴 纳 满 3 年 及 以 上 ； 购 买 五 环 外 商 品 住 房 的 ， 缴 纳 社 会 保 险 或 个 人 所 得 税 的 年 限 ， 调 整 为 购 房 之 日 前 连 续 缴 纳 满 2 年 及 以 上 。 
 符 合 本 市 经 济 社 会 发 展 需 要 的 高 层 次 和 急 需 紧 缺 人 才 购 买 本 市 商 品 住 房 的 ， 缴 纳 社 会 保 险 或 个 人 所 得 税 的 年 限 ， 调 整 为 购 房 之 日 前 连 续 缴 纳 满 1 年 及 以 上 。 
 符 合 本 款 情 况 购 房 者 最 多 只 能 购 买 2 套 住 宅 （ 第 一 套 不 限 制 区 域 ， 第 二 套 必 须 是 五 环 外 ） ； （ 4 ） 非 个 人 独 资 的 公 司 （ 北 京 公 司 或 者 非 北 京 公 司 均 可 ） 可 以 购 买 北 京 住 宅 ， 不 限 购 ， 3 年 内 禁 售 ； （ 5 ） 居 民 家 庭 购 买 通 州 区 商 品 住 房 ， 按 全 市 统 一 政 策 执 行 ； （ 6 ） 持 《 工 作 居 住 证 》 家 庭 或 者 单 身 等 同 北 京 户 籍 。 
 离 婚 限 购 说 明 对 离 婚 的 限 购 已 经 取 消 ， 离 婚 后 单 身 或 者 家 庭 （ 和 未 成 年 子 女 共 同 生 活 ） 按 照 上 面 的 规 定 执 行 。 
 北 京 购 房 资 质 在 线 核 验 官 网 （ 一 个 工 作 日 出 结 果 ） （ * * ） 北 京 购 房 资 质 （ 已 失 效 ） 2 0 2 3 年 旧 版 （ 1 ） 北 京 户 籍 家 庭 （ 单 亲 和 未 成 年 孩 子 一 起 算 单 身 ） ， 最 多 只 能 购 买 2 套 住 宅 ； （ 2 ） 北 京 户 籍 单 身 （ 含 未 婚 、 离 异 、 丧 偶 ） 最 多 只 能 购 买 1 套 住 宅 ； （ 3 ） 北 京 社 保 连 续 缴 满 5 年 的 非 北 京 市 户 籍 家 庭 或 者 单 身 ， 最 多 只 能 购 买 1 套 住 宅 ； （ 4 ） 非 个 人 独 资 的 公 司 （ 北 京 公 司 或 者 非 北 京 公 司 均 可 ） 可 以 购 买 北 京 住 宅 ， 不 限 购 ， 3 年 内 禁 售 ； （ 5 ） 通 州 区 有 特 殊 限 购 政 策 ： 北 京 户 籍 首 套 可 以 购 买 ； 北 京 户 籍 有 二 套 资 格 的 需 要 户 籍 地 在 通 州 区 或 者 社 保 在 通 州 区 缴 纳 满 3 年 ； 非 北 京 户 籍 社 保 需 要 3 年 连 续 通 州 区 缴 纳 社 保 ； （ 6 ） 持 《 工 作 居 住 证 》 家 庭 或 者 单 身 等 同 北 京 户 籍 。 
 离 婚 限 购 说 明 在 2 0 2 1 年 0 8 月 0 5 日 （ 含 ） 前 ， 已 办 理 离 婚 手 续 ， 或 者 已 经 向 婚 姻 登 记 处 提 出 离 婚 申 请 、 正 式 办 理 离 婚 登 记 时 间 在 政 策 出 台 后 的 ， 仍 按 照 原 政 策 执 行 。 
 在 2 0 2 1 年 0 8 月 0 5 日 后 办 理 离 婚 的 ， 按 照 新 政 策 执 行 ： （ 1 ） 离 婚 3 年 内 ， 任 何 一 方 提 交 购 房 资 格 申 请 ， 审 核 系 统 是 自 动 带 入 原 家 庭 住 房 套 数 来 审 核 的 ， 即 使 离 婚 后 将 名 下 房 产 卖 出 ， 也 无 法 通 过 审 核 。 
 （ 2 ） 再 婚 或 者 复 婚 则 以 新 家 庭 现 有 套 数 统 计 ， 不 考 虑 之 前 的 离 婚 家 庭 的 套 数 。 
 注 ： 新 的 离 婚 限 购 政 策 对 原 有 二 手 房 交 易 缴 税 规 则 没 有 影 响 ， 还 是 按 照 原 政 策 执 行 。 
 （ 二 ） 房 屋 种 类 普 通 人 可 以 购 买 的 房 屋 类 型 ： 《 房 屋 所 有 权 证 》 或 者 《 不 动 产 权 证 书 》 中 的 “ 权 利 性 质 ” ： 商 品 房 、 已 购 公 有 住 房 、 经 济 适 用 住 房 、 按 照 经 济 适 用 住 房 管 理 的 房 屋 、 限 价 商 品 住 房 等 。 
 “ 用 途 ” 一 栏 为 ： 住 宅 、 办 公 、 商 业 、 工 业 、 别 墅 、 公 寓 等 。 
 （ 1 ） 《 商 品 房 》 包 括 商 品 住 房 、 商 品 商 业 办 公 用 房 ， 是 指 土 地 出 让 。 
 （ 2 ） 《 已 购 公 有 住 房 》 依 据 国 家 房 改 政 策 ， 单 位 职 工 按 成 本 价 、 标 准 价 或 优 惠 价 购 买 的 原 产 权 属 于 单 位 的 公 有 住 房 。 
 （ 3 ） 《 央 产 房 》 需 要 到 蓝 岛 大 厦 办 理 上 市 手 续 方 可 出 售 。 
 《 央 产 房 上 市 办 理 指 南 》 （ 4 ） 《 二 类 经 济 适 用 住 房 》 主 要 是 回 迁 房 。 
 （ 5 ） 《 经 济 适 用 住 房 》 北 京 市 住 建 委 规 定 ， 2 0 0 8 年 4 月 1 1 日 ( 含 ) 之 前 签 订 购 房 合 同 的 已 购 经 济 适 用 房 家 庭 取 得 契 税 完 税 凭 证 或 房 屋 所 有 权 证 满 五 年 后 上 市 出 售 ， 可 直 接 到 房 屋 所 在 地 的 区 县 房 管 部 门 办 理 交 易 过 户 手 续 ， 不 需 出 具 《 已 购 经 济 适 用 住 房 上 市 出 售 意 见 》 。 
 但 2 0 0 8 年 4 月 1 1 日 之 后 签 订 购 买 合 同 的 经 济 适 用 房 家 庭 取 得 契 税 完 税 凭 证 或 房 屋 所 有 权 证 满 五 年 后 上 市 出 售 ， 需 购 房 人 户 口 所 在 地 住 房 保 障 办 公 室 开 具 放 弃 优 先 回 购 的 相 关 证 明 。 
 （ 6 ） 《 限 价 商 品 住 房 》 “ 限 套 型 、 限 房 价 ” 的 商 品 住 房 。 
 限 价 商 品 住 房 购 房 人 取 得 房 屋 权 属 证 书 后 5 年 内 不 得 转 让 所 购 住 房 ； 5 年 后 转 让 的 ， 应 补 缴 土 地 价 款 ， 并 经 当 地 房 地 产 管 理 部 门 批 准 方 可 出 售 。 
 （ 三 ） 个 人 找 房 选 择 区 域 ： 海 淀 区 算 是 比 较 各 区 综 合 来 说 比 较 优 质 的 区 域 。 
 相 同 的 价 格 尽 量 选 择 海 淀 区 的 房 子 。 
 个 人 找 房 找 房 源 的 途 径 ： （ 1 ） 平 时 多 在 小 区 转 转 ， 看 到 有 中 介 带 看 房 源 ， 可 以 自 己 敲 门 联 系 房 主 或 者 和 租 户 要 一 下 房 主 联 系 方 式 。 
 （ 2 ） 向 在 卖 房 屋 邻 居 咨 询 房 主 联 系 方 式 。 
 （ 3 ） 或 者 将 自 己 联 系 方 式 提 供 给 物 业 或 者 居 委 会 ， 请 其 将 自 己 的 联 系 方 式 告 知 房 主 。 
 不 建 议 买 家 让 中 介 带 看 后 “ 跳 单 ” ， 这 个 有 时 候 会 给 卖 家 不 好 的 印 象 ： 买 家 有 点 不 太 诚 信 。 
 另 外 卖 家 也 不 愿 意 被 牵 扯 到 可 能 的 “ 跳 单 ” 纠 纷 中 ， 无 形 中 增 加 了 自 行 成 交 的 阻 力 。 
 （ 四 ） 房 屋 核 验 微 信 小 程 序 “ 京 通 ” ( “ 北 京 通 A P P ” 升 级 为 微 信 小 程 序 “ 京 通 ” ） ， 房 主 微 信 实 名 登 录 ， 人 脸 识 别 后 ， 即 可 查 询 自 己 名 下 房 屋 。 
 具 体 步 骤 ： “ 京 通 ” 微 信 小 程 序 > > 微 信 授 权 登 录 > > 房 主 信 息 确 认 + 人 脸 识 别 登 录 微 信 小 程 序 “ 京 通 ” > > 首 页 > > 为 您 推 荐 （ 定 制 ） > > 全 部 应 用 滑 动 到 “ 住 房 服 务 ” 点 击 其 > > 页 面 显 示 “ 不 动 产 查 询 ” 点 击 + 号 添 加 该 应 用 。 
 此 时 回 到 首 页 > > 为 您 推 荐 > > 点 击 “ 不 动 产 查 询 ” > > 点 击 “ 权 利 人 查 询 ” > > 输 入 查 询 用 途 + 房 屋 所 有 权 号 （ 或 者 不 动 产 权 证 书 号 ） 或 者 房 屋 位 置 ， 即 可 实 时 查 询 核 验 。 
 查 询 结 果 包 含 ： 所 有 权 人 名 称 、 位 置 、 面 积 、 登 记 日 期 、 抵 押 情 况 等 重 要 信 息 。 
 （ 五 ） 签 房 屋 买 卖 合 同 （ 1 ） 房 屋 共 有 权 人 同 意 出 售 证 明 ， 配 偶 如 果 不 在 房 产 证 所 有 者 一 栏 也 写 要 签 同 意 出 售 证 明 ， 有 离 婚 经 历 的 需 要 查 看 离 婚 协 议 中 对 交 易 房 屋 的 约 定 酌 情 确 定 需 要 签 订 同 意 出 售 的 人 员 。 
 这 个 非 常 重 要 ， 这 个 减 少 卖 方 违 约 有 着 重 要 的 作 用 。 
 （ 2 ） 租 户 放 弃 优 先 购 买 权 的 声 明 ： 如 租 户 不 愿 意 签 署 ， 房 主 应 该 书 面 通 知 承 租 人 （ 如 果 谨 慎 一 些 ， 可 以 发 个 E M S 快 递 将 需 要 出 售 该 房 屋 的 事 情 告 知 租 户 ） ， 同 时 在 微 信 上 通 知 租 户 ， 并 且 保 证 承 租 人 确 认 收 到 书 面 通 知 1 5 日 内 ， 没 有 得 到 购 买 该 交 易 房 屋 的 意 愿 即 为 自 动 放 弃 。 
 （ 3 ） 房 主 签 署 未 设 立 永 居 权 （ 居 住 权 ） 声 明 。 
 北 京 市 各 区 不 动 产 登 记 中 心 暂 时 （ 截 止 2 0 2 3 年 0 7 月 ） 还 未 开 展 设 立 永 居 权 的 业 务 。 
 但 该 声 明 还 是 有 必 要 让 房 主 签 署 一 下 。 
 （ 4 ） 卖 方 承 诺 交 易 房 屋 学 位 未 占 用 承 诺 （ 海 淀 区 小 学 有 6 年 占 用 的 规 定 ） 。 
 （ 5 ） 房 屋 没 有 不 是 凶 宅 （ 不 能 有 非 正 常 死 亡 情 况 ） 。 
 但 对 正 常 死 亡 情 况 房 主 也 应 该 提 前 告 知 。 
 房 屋 不 漏 水 等 重 要 情 况 的 声 明 。 
 （ 6 ） 房 屋 内 所 有 的 户 口 情 况 声 明 。 
 如 有 户 口 需 要 有 明 确 的 迁 出 时 间 ， 并 留 户 口 迁 出 押 金 。 
 并 且 买 卖 双 方 抽 空 要 去 派 出 所 查 一 下 房 屋 内 的 户 口 情 况 。 
 尽 管 北 京 现 在 已 经 有 “ 公 共 户 ” ， 但 迁 入 公 共 户 是 有 手 续 和 时 间 的 ， 而 且 如 果 之 前 交 易 合 同 有 约 定 保 留 户 口 ， 派 出 所 的 “ 公 共 户 ” 一 般 不 给 迁 入 。 
 （ 7 ） 西 城 区 、 东 城 区 、 海 淀 区 、 朝 阳 区 教 委 都 有 房 屋 六 年 一 学 位 的 限 制 ， 这 个 需 要 卖 方 承 诺 学 区 未 占 用 或 者 明 确 告 知 占 用 的 年 级 ， 建 议 约 定 一 个 学 位 占 用 押 金 ， 等 买 家 和 教 委 、 学 校 验 证 无 误 后 再 支 付 该 押 金 。 
 （ 7 . 1 ） 卖 方 家 庭 情 况 也 很 重 要 （ 户 口 本 上 的 学 龄 儿 童 情 况 ） ， 可 以 初 步 判 断 学 区 占 用 情 况 。 
 但 租 户 也 有 占 用 学 位 的 情 况 ， 所 以 需 要 卖 方 承 诺 租 户 未 占 用 ， 买 家 要 和 教 委 、 学 校 进 行 核 实 ， 无 误 后 再 支 付 学 位 押 金 。 
 租 户 占 用 学 位 一 般 需 要 到 房 屋 所 在 的 居 委 会 开 具 证 明 ， 这 个 可 以 在 居 委 会 查 询 近 几 年 所 开 具 的 证 明 记 录 。 
 （ 8 ） 签 订 北 京 市 住 建 委 官 方 示 范 文 本 ： 《 北 京 市 存 量 房 屋 买 卖 合 同 》 （ B F 2 0 1 8 0 1 2 9 ） ( 8 . 1 ) 《 北 京 市 存 量 房 屋 买 卖 合 同 》 成 交 价 格 为 网 签 价 格 ， 补 充 合 同 对 装 修 和 家 具 进 行 作 价 ， 两 者 价 格 之 和 是 该 房 屋 的 真 实 成 交 价 格 。 
 ( 8 . 2 ) 定 金 约 定 。 
 一 旦 卖 家 出 现 违 约 ， 司 法 审 理 中 往 往 认 可 定 金 部 分 的 金 额 。 
 定 金 金 额 不 能 超 过 合 同 总 价 的 2 0 % ； 或 者 买 方 以 全 款 购 买 该 房 屋 要 求 继 续 履 行 合 同 。 
 ( 8 . 3 ) 卖 家 要 明 确 自 己 的 房 屋 购 买 年 限 （ 以 房 产 证 和 契 税 发 票 较 早 的 一 个 为 准 ） ， 是 否 是 家 庭 唯 一 住 房 。 
 ( 8 . 4 ) 税 费 承 担 约 定 。 
 北 京 一 般 都 是 买 方 承 担 所 有 税 费 ， 卖 方 只 看 净 得 价 。 
 这 个 必 须 要 约 定 清 楚 。 
 ( 8 . 5 ) 还 款 解 压 ， 一 般 是 用 卖 家 自 行 解 压 。 
 关 于 最 新 的 “ 带 押 过 户 ” ， 北 京 的 部 分 银 行 暂 时 （ 截 止 到 2 0 2 3 年 7 月 ） 还 没 有 实 时 细 则 ， 但 以 后 应 该 是 一 个 趋 势 。 
 ( 8 . 6 ) 贷 款 约 定 ： 商 业 贷 款 还 是 公 积 金 贷 款 。 
 ( 8 . 7 ) 首 付 款 资 金 监 管 约 定 ： 住 建 委 资 金 监 管 或 者 光 大 银 行 资 金 监 管 。 
 ( 8 . 8 ) 网 签 、 缴 税 、 过 户 时 间 约 定 。 
 ( 8 . 9 ) 房 屋 交 付 ： 一 般 是 按 揭 贷 款 发 放 后 ， 房 屋 交 付 给 买 家 。 
 ( 8 . 1 0 ) 补 充 合 同 中 约 定 好 ： 所 有 大 额 资 金 （ 超 过 1 万 ） 都 走 银 行 转 账 或 者 微 信 实 名 转 账 ， 不 得 使 用 现 金 。 
 银 行 面 签 的 时 候 ， 卖 房 会 提 前 写 一 个 首 付 款 收 条 给 银 行 做 贷 款 申 请 使 用 ， 此 时 卖 方 并 没 有 实 际 收 到 首 付 款 。 
 （ 六 ） 建 委 网 签 买 卖 双 方 带 齐 资 料 直 接 去 不 动 产 交 易 中 心 的 住 建 委 窗 口 办 理 网 签 即 可 （ 海 淀 区 不 用 预 约 可 直 接 去 现 场 办 理 ） 如 上 《 北 京 市 存 量 房 屋 买 卖 合 同 》 已 经 签 订 好 了 后 ， 要 尽 快 去 做 住 建 委 的 网 签 合 同 ， 这 个 合 同 是 官 方 在 出 现 政 策 调 控 、 贷 款 申 请 额 度 、 缴 税 依 据 的 重 要 生 效 时 间 依 据 。 
 住 建 委 网 签 合 同 ， 可 以 在 交 易 房 屋 有 抵 押 按 揭 贷 款 的 情 况 下 提 前 进 行 网 签 （ 网 签 后 可 以 还 清 按 揭 贷 款 进 而 继 续 过 户 或 者 未 来 可 进 行 “ 带 押 过 户 ” ） 。 
 网 签 合 同 在 不 损 失 买 卖 双 方 利 益 的 前 提 下 可 以 共 同 取 消 网 签 ， 再 次 重 新 做 网 签 。 
 （ 七 ） 银 行 贷 款 面 签 （ 最 新 2 0 2 4 版 ） 2 0 2 4 年 最 新 银 行 贷 款 政 策 面 签 的 地 点 在 贷 款 银 行 营 业 网 点 ， 银 行 会 对 借 款 人 和 房 屋 进 行 专 业 的 审 核 。 
 银 行 的 风 险 控 制 要 比 中 介 公 司 专 业 严 格 很 多 ， 是 对 二 手 房 自 行 成 交 的 一 种 交 易 安 全 保 障 ！ 买 方 找 一 个 意 向 的 贷 款 银 行 打 银 行 客 服 电 话 告 知 一 下 你 要 做 北 京 二 手 房 按 揭 贷 款 ， 问 一 下 所 在 区 域 的 贷 款 经 理 电 话 ， 银 行 客 服 会 直 接 告 知 具 体 的 贷 款 经 理 办 公 电 话 。 
 住 建 委 网 签 后 ， 拿 着 网 签 合 同 ， 可 以 直 接 去 银 行 做 面 签 （ 提 前 要 与 银 行 的 贷 款 经 理 电 话 沟 通 确 认 好 ） 。 
 内 资 银 行 需 要 买 卖 双 方 ， 外 资 银 行 只 需 要 买 家 去 。 
 银 行 面 签 买 卖 双 方 一 起 去 银 行 做 贷 款 ， 必 须 证 实 是 买 卖 双 方 的 真 实 身 份 ， 二 手 房 真 实 交 易 ， 提 交 银 行 需 要 做 贷 款 的 资 料 （ 比 如 买 家 的 收 入 证 明 等 等 ） ， 签 字 申 请 ， 银 行 对 房 屋 进 行 上 门 房 价 评 估 ， 大 约 1 0 个 工 作 日 后 就 是 银 行 发 批 贷 函 （ 银 行 承 诺 借 钱 给 买 家 的 承 诺 书 ） 。 
 买 家 如 果 有 连 三 累 六 的 情 况 可 能 被 银 行 拒 贷 （ 连 三 累 六 ： 是 指 连 续 三 次 的 逾 期 还 款 ， 半 年 内 累 计 六 次 的 逾 期 还 款 ， 这 属 于 信 用 较 差 的 情 况 ） 银 行 面 签 的 时 候 ， 卖 房 需 提 前 写 一 个 首 付 款 收 条 给 银 行 做 贷 款 申 请 使 用 ， 此 时 卖 方 并 没 有 实 际 收 到 首 付 款 。 
 这 个 最 好 有 一 个 中 间 人 在 场 做 一 个 旁 证 。 
 贷 款 成 数 （ 贷 款 年 限 最 长 2 5 年 ） 北 京 已 经 于 2 0 2 4 年 1 1 月 1 8 日 取 消 本 市 普 通 住 房 和 非 普 通 住 房 标 准 （ 自 2 0 2 4 年 1 2 月 1 日 起 施 行 ） 居 民 家 庭 购 买 首 套 商 品 住 房 ， 商 业 性 个 人 住 房 贷 款 最 低 首 付 款 比 例 调 整 为 不 低 于 1 5 % 。 
 购 买 二 套 商 品 住 房 ， 商 业 性 个 人 住 房 贷 款 最 低 首 付 款 比 例 调 整 为 不 低 于 2 0 % 。 
 注 ： 如 上 的 反 算 贷 款 比 例 ， 比 如 首 套 普 通 住 宅 最 低 1 5 % 的 首 付 ， 实 际 最 多 贷 款 8 5 % ， 但 这 个 是 网 签 价 格 和 银 行 评 估 价 格 取 低 值 * 8 5 % ： 真 实 的 首 付 款 = 真 实 成 交 价 格 贷 款 金 额 税 费 中 介 费 。 
 所 以 真 实 的 首 付 款 一 般 远 高 于 如 上 银 行 贷 款 所 称 的 首 付 款 。 
 首 套 认 定 标 准 居 民 家 庭 （ 包 括 借 款 人 、 配 偶 及 未 成 年 子 女 ） 申 请 贷 款 购 买 商 品 住 房 时 ， 家 庭 成 员 在 本 市 名 下 无 成 套 住 房 的 ， 不 论 是 否 已 利 用 贷 款 购 买 过 住 房 ， 银 行 业 金 融 机 构 均 按 首 套 住 房 执 行 住 房 信 贷 政 策 。 
 （ 认 房 不 认 贷 ） 首 套 资 格 的 认 定 是 以 家 庭 为 单 位 （ 单 身 则 是 自 己 ） ， 家 庭 成 员 也 要 满 足 如 上 在 北 京 市 全 域 内 没 有 持 有 住 宅 。 
 对 本 市 户 籍 二 孩 及 以 上 的 多 子 女 家 庭 ， 购 买 第 二 套 住 房 的 ， 在 个 人 住 房 贷 款 中 认 定 为 首 套 住 房 。 
 借 款 人 离 婚 不 满 1 年 则 认 定 为 二 套 的 规 定 已 经 取 消 （ 公 积 金 贷 款 暂 时 未 取 消 该 规 定 ） 。 
 贷 款 年 限 的 确 定 ： 一 般 要 求 房 龄 在 4 0 年 以 内 （ 这 个 在 北 京 市 核 心 区 有 一 定 的 放 宽 ） ， 同 时 需 满 足 ： 贷 款 年 限 + 房 龄 ≤ 7 0 年 （ 各 银 行 有 差 异 ） 。 
 收 入 证 明 需 要 覆 盖 月 供 两 倍 ， 所 以 贷 款 年 限 越 长 ， 收 入 证 明 需 要 的 就 相 对 少 一 些 。 
 兼 职 收 入 证 明 和 流 水 可 以 做 为 收 入 证 明 一 部 分 。 
 银 行 按 揭 贷 款 的 等 额 本 息 和 等 额 本 金 没 有 省 利 息 一 说 ， 都 是 一 样 的 。 
 根 据 自 己 还 款 能 力 选 择 即 可 ： 还 款 能 力 高 的 就 选 择 等 额 本 金 。 
 （ * * ） 银 行 贷 款 面 签 （ 已 失 效 ） 2 0 2 3 年 旧 版 面 签 的 地 点 在 贷 款 银 行 营 业 网 点 ， 银 行 会 对 借 款 人 和 房 屋 进 行 专 业 的 审 核 。 
 银 行 的 风 险 控 制 要 比 中 介 公 司 专 业 严 格 很 多 ， 是 对 二 手 房 自 行 成 交 的 一 种 交 易 安 全 保 障 ！ 买 方 找 一 个 意 向 的 贷 款 银 行 打 银 行 客 服 电 话 告 知 一 下 你 要 做 北 京 二 手 房 按 揭 贷 款 ， 问 一 下 所 在 区 域 的 贷 款 经 理 电 话 ， 银 行 客 服 会 直 接 告 知 具 体 的 贷 款 经 理 办 公 电 话 。 
 住 建 委 网 签 后 ， 拿 着 网 签 合 同 ， 可 以 直 接 去 银 行 做 面 签 （ 提 前 要 与 银 行 的 贷 款 经 理 电 话 沟 通 确 认 好 ） 。 
 内 资 银 行 需 要 买 卖 双 方 ， 外 资 银 行 只 需 要 买 家 去 。 
 银 行 面 签 买 卖 双 方 一 起 去 银 行 做 贷 款 ， 必 须 证 实 是 买 卖 双 方 的 真 实 身 份 ， 二 手 房 真 实 交 易 ， 提 交 银 行 需 要 做 贷 款 的 资 料 （ 比 如 买 家 的 收 入 证 明 等 等 ） ， 签 字 申 请 ， 银 行 对 房 屋 进 行 上 门 房 价 评 估 ， 大 约 1 0 个 工 作 日 后 就 是 银 行 发 批 贷 函 （ 银 行 承 诺 借 钱 给 买 家 的 承 诺 书 ） 。 
 买 家 如 果 有 连 三 累 六 的 情 况 可 能 被 银 行 拒 贷 （ 连 三 累 六 ： 是 指 连 续 三 次 的 逾 期 还 款 ， 半 年 内 累 计 六 次 的 逾 期 还 款 ， 这 属 于 信 用 较 差 的 情 况 ） 银 行 面 签 的 时 候 ， 卖 房 需 提 前 写 一 个 首 付 款 收 条 给 银 行 做 贷 款 申 请 使 用 ， 此 时 卖 方 并 没 有 实 际 收 到 首 付 款 。 
 这 个 最 好 有 一 个 中 间 人 在 场 做 一 个 旁 证 。 
 贷 款 成 数 （ 贷 款 年 限 最 长 2 5 年 ） 普 通 住 宅 首 套 最 低 首 付 比 例 ： 3 5 % ； 非 普 通 住 宅 最 低 首 付 比 例 ： 6 0 % 非 普 通 住 宅 首 套 最 低 首 付 比 例 ： 4 0 % ； 非 普 通 住 宅 最 低 首 付 比 例 ： 8 0 % 注 ： 如 上 的 反 算 贷 款 比 例 ， 比 如 首 套 普 通 住 宅 最 低 3 5 % 的 首 付 ， 实 际 最 多 贷 款 6 5 % ， 但 这 个 是 网 签 价 格 和 银 行 评 估 价 格 取 低 值 * 6 5 % ： 真 实 的 首 付 款 = 真 实 成 交 价 格 贷 款 金 额 税 费 中 介 费 。 
 所 以 真 实 的 首 付 款 一 般 远 高 于 如 上 银 行 贷 款 所 称 的 首 付 款 。 
 首 套 认 定 标 准 （ 银 行 和 住 建 委 共 同 认 定 ） 首 套 ： 全 国 范 围 内 没 有 按 揭 代 理 购 买 过 住 宅 ， 并 且 在 北 京 市 全 域 内 没 有 持 有 住 宅 ， 即 认 定 为 首 套 。 
 首 套 资 格 的 认 定 是 以 家 庭 为 单 位 （ 单 身 则 是 自 己 ） ， 家 庭 成 员 也 要 满 足 如 上 的 无 住 宅 按 揭 贷 款 记 录 ， 在 北 京 市 全 域 内 没 有 持 有 住 宅 。 
 2 0 1 7 年 0 3 月 2 4 日 之 后 ， 借 款 人 离 婚 不 满 1 年 的 ， 无 论 是 否 有 贷 款 记 录 和 持 有 北 京 市 全 域 范 围 内 住 宅 ， 均 认 定 为 二 套 。 
 贷 款 年 限 的 确 定 ： 一 般 要 求 房 龄 在 4 0 年 以 内 （ 这 个 在 北 京 市 核 心 区 有 一 定 的 放 宽 ） ， 同 时 需 满 足 ： 贷 款 年 限 + 房 龄 ≤ 7 0 年 （ 各 银 行 有 差 异 ） 。 
 收 入 证 明 需 要 覆 盖 月 供 两 倍 ， 所 以 贷 款 年 限 越 长 ， 收 入 证 明 需 要 的 就 相 对 少 一 些 。 
 兼 职 收 入 证 明 和 流 水 可 以 做 为 收 入 证 明 一 部 分 。 
 银 行 按 揭 贷 款 的 等 额 本 息 和 等 额 本 金 没 有 省 利 息 一 说 ， 都 是 一 样 的 。 
 根 据 自 己 还 款 能 力 选 择 即 可 ： 还 款 能 力 高 的 就 选 择 等 额 本 金 。 
 （ 八 ） 公 积 金 贷 款 面 签 公 积 金 分 为 国 管 公 积 金 和 市 管 公 积 金 。 
 公 积 金 贷 款 面 签 和 银 行 贷 款 面 签 类 似 ， 提 前 电 话 咨 询 好 公 积 金 中 心 后 ， 带 齐 资 料 去 一 次 面 签 即 可 。 
 （ 九 ） 银 行 批 贷 银 行 面 签 后 ， 银 行 正 常 上 门 对 交 易 房 屋 进 行 评 估 后 ， 大 约 1 0 个 工 作 日 后 就 是 银 行 发 批 贷 函 （ 银 行 承 诺 借 钱 给 买 家 的 承 诺 书 ） 。 
 批 贷 函 正 常 情 况 银 行 是 需 要 提 供 盖 章 的 原 件 给 买 家 ， 但 现 在 有 的 银 行 都 是 电 子 的 ， 往 往 不 愿 因 提 供 给 买 家 。 
 此 种 情 况 一 般 就 需 要 卖 家 主 动 打 银 行 贷 款 经 理 电 话 核 实 批 贷 函 ， 电 话 核 实 无 误 后 才 能 去 办 理 缴 税 、 过 户 。 
 （ 十 ） 首 付 款 资 金 监 管 （ 光 大 银 行 和 浦 发 银 行 ） （ 1 ） 住 建 委 的 资 金 监 管 非 常 刻 板 ： 只 监 管 网 签 合 同 的 成 交 金 额 （ 总 的 成 交 价 格 = 网 签 合 同 成 交 价 格 + 装 修 、 家 具 等 补 偿 价 ） 。 
 （ 2 ） 光 大 银 行 资 金 监 管 很 成 熟 ， 过 户 前 两 天 ， 去 光 大 银 行 办 理 ： 买 卖 双 方 到 场 ， 建 立 买 卖 双 方 各 自 的 光 大 银 行 账 号 ， 和 光 大 银 行 工 作 人 员 说 明 做 二 手 房 买 卖 资 金 监 管 ， 买 家 将 首 付 款 打 入 卖 方 账 号 （ 此 时 是 冻 结 状 态 ， 卖 方 不 能 支 配 该 笔 资 金 ） ， 等 到 交 易 房 屋 过 户 后 ， 买 卖 双 方 拿 着 新 房 本 去 光 大 银 行 ， 申 请 解 冻 ， 卖 家 就 可 以 自 由 支 配 这 部 分 钱 了 。 
 完 成 资 金 监 管 的 解 冻 。 
 （ 3 ） 浦 发 资 金 监 管 更 为 灵 活 ， 过 户 前 两 天 ， 去 浦 发 银 行 办 理 ： 买 卖 双 方 到 场 ， 建 立 买 卖 双 方 各 自 的 浦 发 银 行 账 号 ， 和 浦 发 银 行 工 作 人 员 说 明 做 二 手 房 买 卖 资 金 监 管 ， 在 浦 发 银 行 a p p 中 操 作 ， 房 子 过 户 后 （ 3 . 1 ） 输 入 新 房 本 号 就 可 以 解 压 ； （ 3 . 2 ） 也 可 以 买 卖 双 方 a p p 点 击 确 认 的 方 式 就 解 冻 ， 不 用 等 房 本 。 
 （ 4 ） 也 可 以 不 走 资 金 监 管 ， 买 卖 双 方 约 定 好 ， 在 不 动 产 登 记 中 心 窗 口 审 核 过 户 资 料 的 时 候 ， 资 料 都 审 核 通 过 ， 签 字 确 认 之 前 ， 买 家 将 首 付 款 直 接 通 过 手 机 银 行 转 账 给 卖 家 （ 买 方 要 提 前 调 高 转 账 额 度 、 大 额 转 账 验 证 要 提 前 测 试 好 用 ， 买 卖 双 方 最 好 是 同 行 ， 否 则 大 额 资 金 到 账 一 般 有 几 十 分 钟 的 延 迟 ） 。 
 （ 十 一 ） 缴 税 （ 最 新 2 0 2 4 版 ） 2 0 2 4 年 最 新 税 费 政 策 二 手 房 交 易 税 费 有 三 大 税 种 ： 增 值 税 、 个 税 、 契 税 《 个 税 》 ： 满 五 年 唯 一 ： 免 征 无 法 查 询 到 原 值 （ 公 房 、 央 产 房 首 次 交 易 一 般 能 查 询 到 也 不 查 ） ： 网 签 价 格 ≥ 核 定 价 格 : ( 网 签 价 格 本 次 增 值 税 ) 1 % ； 网 签 价 格 可 以 查 询 到 原 值 ： 网 签 价 格 ≥ 核 定 价 格 : ( 网 签 价 格 本 次 增 值 税 及 附 加 原 值 原 契 税 网 签 价 格 X 1 0 % 贷 款 利 息 ) X 2 0 % 2 0 % 个 税 在 北 京 二 手 房 交 易 中 是 一 个 比 较 重 的 税 种 ， 因 为 有 些 房 子 买 的 早 ， 原 值 低 ， 十 几 年 价 格 翻 番 ， 2 0 % 个 税 很 高 。 
 二 手 房 交 易 个 税 优 惠 政 策 ： 二 手 房 交 易 个 税 优 惠 政 策 （ 延 续 至 2 0 2 5 年 1 2 月 3 1 日 ） ： 《 关 于 延 续 实 施 支 持 居 民 换 购 住 房 有 关 个 人 所 得 税 政 策 的 公 告 》 财 政 部 税 务 总 局 住 房 城 乡 建 设 部 公 告 2 0 2 3 年 第 2 8 号 北 京 已 经 于 2 0 2 4 年 1 1 月 1 8 日 取 消 本 市 普 通 住 房 和 非 普 通 住 房 标 准 （ 自 2 0 2 4 年 1 2 月 1 日 起 施 行 ） 《 增 值 税 》 （ 已 经 不 区 分 是 否 “ 非 普 通 住 宅 ” ） ： 网 签 价 低 于 核 定 价 ， 如 下 的 网 签 价 用 核 定 价 代 替 满 2 年 免 征 ； 不 满 2 年 : ( 网 签 价 / 1 . 0 5 ) * 5 . 3 % 《 契 税 》 （ 已 经 不 区 分 是 否 “ 非 普 通 住 宅 ” ） ： ( 1 ) 首 套 : 小 于 等 于 1 4 0 平 米 ： 网 签 价 ≥ 核 定 价 : ( 网 签 价 格 本 次 增 值 税 数 额 ) X 1 % ； 网 签 价 首 套 大 于 1 4 0 平 米 ： 网 签 价 ≥ 核 定 价 : ( 网 签 价 格 本 次 增 值 税 数 额 ) X 1 . 5 % ； 网 签 价 ( 2 ) 二 套 : 小 于 等 于 1 4 0 平 米 ： 网 签 价 ≥ 核 定 价 : ( 网 签 价 格 本 次 增 值 税 数 额 ) X 1 % ； 网 签 价 二 套 大 于 1 4 0 平 米 ： 网 签 价 ≥ 核 定 价 : ( 网 签 价 格 本 次 增 值 税 数 额 ) X 2 % ； 网 签 价 其 他 税 种 都 是 小 税 种 ， 金 额 不 大 ， 税 务 局 系 统 自 动 会 计 算 。 
 真 实 成 交 价 、 网 签 价 、 核 定 价 （ 最 低 过 户 指 导 价 ） 、 银 行 评 估 价 《 真 实 成 交 价 》 ： 一 般 为 房 主 净 得 价 （ 包 括 网 签 价 格 + 装 修 、 家 具 补 偿 款 ） ， 不 包 含 中 介 费 和 税 费 。 
 《 网 签 价 》 ： 一 般 是 为 了 满 足 交 易 房 屋 是 普 通 住 宅 限 制 而 确 定 的 价 格 （ 同 时 要 考 虑 尽 可 能 高 的 贷 款 额 度 ） 。 
 会 省 一 些 税 费 。 
 《 核 定 价 （ 最 低 过 户 指 导 价 ） 》 ： 是 税 务 为 了 规 避 二 手 房 交 易 的 网 签 价 过 低 ， 对 交 易 房 屋 都 有 一 个 最 低 的 交 易 价 格 限 制 ， 低 于 这 个 价 格 缴 税 自 动 以 核 定 价 作 为 纳 税 依 据 。 
 《 银 行 评 估 价 》 ： 银 行 / 公 积 金 管 理 中 心 委 托 评 估 机 构 对 交 易 房 屋 进 行 价 格 评 估 ， 往 往 都 会 参 考 《 网 签 价 》 ， 二 者 取 低 值 作 为 贷 款 成 数 的 基 数 算 实 际 可 贷 款 额 度 （ 借 款 人 有 足 够 还 款 能 力 的 前 提 下 ） 。 
 注 ： 尽 管 住 建 委 网 签 价 没 有 限 制 ， 可 以 网 签 价 格 是 1 元 。 
 但 这 样 尽 管 税 费 交 的 相 对 少 （ 会 达 到 核 定 价 标 准 缴 税 ） ， 但 银 行 贷 款 也 是 参 照 网 签 合 同 价 ， 1 元 的 网 签 价 就 相 当 于 无 法 贷 款 ； 而 且 以 后 再 卖 该 房 屋 ， 因 为 原 值 低 ， 如 果 是 不 满 2 年 、 5 年 或 者 不 是 家 庭 唯 一 住 房 ， 增 值 税 、 个 税 都 会 增 加 很 大 。 
 非 常 得 不 偿 失 ！ 没 有 增 值 税 ， 而 有 个 税 的 交 易 房 屋 ， 将 网 签 价 签 订 低 于 指 导 价 一 点 可 以 省 一 些 个 税 （ 往 往 适 用 于 购 买 首 次 交 易 的 回 迁 房 ） 。 
 原 因 ： （ 1 ） 个 税 的 两 个 公 式 ， 如 果 网 签 价 稍 微 低 于 指 导 价 ， 就 会 是 指 导 价 除 以 1 . 0 5 再 减 原 值 ， 就 会 低 于 网 签 价 减 原 值 。 
 （ 2 ） 假 设 网 签 比 指 导 低 一 点 。 
 那 么 除 以 1 . 0 5 相 当 于 反 过 来 多 5 % ， 后 面 再 乘 以 2 0 % ， 基 本 上 多 1 % 的 个 税 ， 所 以 核 定 价 4 0 万 * 1 % 就 是 4 0 0 0 元 （ 回 迁 房 网 签 价 和 核 定 价 往 往 都 很 低 4 0 0 万 的 房 价 网 签 价 估 计 也 就 4 0 万 ） 。 
 交 易 房 屋 的 核 定 价 （ 最 低 过 户 指 导 价 ） 如 何 查 询 ？ 这 里 有 工 具 （ 运 行 该 工 具 的 时 候 电 脑 会 自 动 安 装 j a v a ） ： 最 低 过 户 指 导 价 查 询 工 具 （ 误 差 就 每 平 米 不 超 过 几 百 元 ） ： 百 度 网 盘 下 载 地 址 （ 提 取 码 ： s m t h ） （ * * * * ） 缴 税 （ 已 失 效 ） 2 0 2 3 年 旧 版 二 手 房 交 易 税 费 有 三 大 税 种 ： 增 值 税 、 个 税 、 契 税 《 增 值 税 》 ： 网 签 价 低 于 核 定 价 ， 如 下 的 网 签 价 用 核 定 价 代 替 普 通 住 宅 满 2 年 免 征 ； 不 满 2 年 : ( 网 签 价 / 1 . 0 5 ) * 5 . 3 % 非 普 住 宅 满 2 年 ： [ ( 网 签 价 原 值 ) * 1 . 0 5 ] X 5 . 3 % ； 不 满 2 年 ： ( 网 签 价 / 1 . 0 5 ) * 5 . 3 % 《 个 税 》 ： 满 五 年 唯 一 ： 免 征 无 法 查 询 到 原 值 （ 公 房 、 央 产 房 首 次 交 易 一 般 能 查 询 到 也 不 查 ） ： 网 签 价 格 ≥ 核 定 价 格 : ( 网 签 价 格 本 次 增 值 税 ) 1 % ； 网 签 价 格 可 以 查 询 到 原 值 ： 网 签 价 格 ≥ 核 定 价 格 : ( 网 签 价 格 本 次 增 值 税 及 附 加 原 值 原 契 税 网 签 价 格 X 1 0 % 贷 款 利 息 ) X 2 0 % 2 0 % 个 税 在 北 京 二 手 房 交 易 中 是 一 个 比 较 重 的 税 种 ， 因 为 有 些 房 子 买 的 早 ， 原 值 低 ， 十 几 年 价 格 翻 番 ， 2 0 % 个 税 很 高 。 
 二 手 房 交 易 个 税 优 惠 政 策 ： 《 财 政 部 税 务 总 局 关 于 支 持 居 民 换 购 住 房 有 关 个 人 所 得 税 政 策 的 公 告 》 财 政 部 税 务 总 局 公 告 2 0 2 2 年 第 3 0 号 《 国 家 税 务 总 局 关 于 支 持 居 民 换 购 住 房 个 人 所 得 税 政 策 有 关 征 管 事 项 的 公 告 》 国 家 税 务 总 局 公 告 2 0 2 2 年 第 2 1 号 二 手 房 交 易 个 税 优 惠 政 策 （ 延 续 至 2 0 2 5 年 1 2 月 3 1 日 ） ： 《 关 于 延 续 实 施 支 持 居 民 换 购 住 房 有 关 个 人 所 得 税 政 策 的 公 告 》 财 政 部 税 务 总 局 住 房 城 乡 建 设 部 公 告 2 0 2 3 年 第 2 8 号 《 契 税 》 ： 首 套 小 于 等 于 9 0 平 米 ： 网 签 价 ≥ 核 定 价 : ( 网 签 价 格 本 次 增 值 税 数 额 ) X 1 % ； 网 签 价 首 套 大 于 9 0 平 米 ： 网 签 价 ≥ 核 定 价 : ( 网 签 价 格 本 次 增 值 税 数 额 ) X 1 . 5 % ； 网 签 价 二 套 ： 网 签 价 会 核 定 价 : ( 网 签 价 格 本 次 增 值 税 数 额 ) X 3 % 网 签 价 其 他 税 种 都 是 小 税 种 ， 金 额 不 大 ， 税 务 局 系 统 自 动 会 计 算 。 
 《 普 通 住 宅 》 ， 必 须 同 时 具 备 下 列 3 个 条 件 ： （ 1 ） 容 积 率 ： 1 . 0 以 上 （ 含 ） ， 以 估 价 报 告 认 定 为 准 。 
 （ 2 ） 建 筑 面 积 ： 1 4 0 ㎡ 以 内 （ 含 ） ， 以 不 动 产 权 证 书 标 注 为 准 。 
 （ 3 ） 环 线 指 导 价 ： 总 价 或 者 单 价 满 足 其 一 即 可 ： 五 环 以 内 ： 总 价 ≤ 4 6 8 万 或 者 单 价 ≤ 3 9 6 0 0 元 每 平 米 五 环 到 六 环 ： 总 价 ≤ 3 7 4 . 4 万 = 4 6 8 X 0 . 8 或 者 单 价 ≤ 3 1 6 8 0 元 = 3 9 6 0 0 X 0 8 每 平 米 六 环 外 : 总 价 ≤ 2 8 0 . 8 万 = 4 6 8 X 0 . 6 或 者 单 价 ≤ 2 3 7 6 0 元 = 3 9 6 0 0 X 0 . 6 每 平 米 真 实 成 交 价 、 网 签 价 、 核 定 价 （ 最 低 过 户 指 导 价 ） 、 银 行 评 估 价 《 真 实 成 交 价 》 ： 一 般 为 房 主 净 得 价 （ 包 括 网 签 价 格 + 装 修 、 家 具 补 偿 款 ） ， 不 包 含 中 介 费 和 税 费 。 
 《 网 签 价 》 ： 一 般 是 为 了 满 足 交 易 房 屋 是 普 通 住 宅 限 制 而 确 定 的 价 格 （ 同 时 要 考 虑 尽 可 能 高 的 贷 款 额 度 ） 。 
 会 省 一 些 税 费 。 
 《 核 定 价 （ 最 低 过 户 指 导 价 ） 》 ： 是 税 务 为 了 规 避 二 手 房 交 易 的 网 签 价 过 低 ， 对 交 易 房 屋 都 有 一 个 最 低 的 交 易 价 格 限 制 ， 低 于 这 个 价 格 缴 税 自 动 以 核 定 价 作 为 纳 税 依 据 。 
 《 银 行 评 估 价 》 ： 银 行 / 公 积 金 管 理 中 心 委 托 评 估 机 构 对 交 易 房 屋 进 行 价 格 评 估 ， 往 往 都 会 参 考 《 网 签 价 》 ， 二 者 取 低 值 作 为 贷 款 成 数 的 基 数 算 实 际 可 贷 款 额 度 （ 借 款 人 有 足 够 还 款 能 力 的 前 提 下 ） 。 
 注 ： 尽 管 住 建 委 网 签 价 没 有 限 制 ， 可 以 网 签 价 格 是 1 元 。 
 但 这 样 尽 管 税 费 交 的 相 对 少 （ 会 达 到 核 定 价 标 准 缴 税 ） ， 但 银 行 贷 款 也 是 参 照 网 签 合 同 价 ， 1 元 的 网 签 价 就 相 当 于 无 法 贷 款 ； 而 且 以 后 再 卖 该 房 屋 ， 因 为 原 值 低 ， 如 果 是 不 满 2 年 、 5 年 或 者 不 是 家 庭 唯 一 住 房 ， 增 值 税 、 个 税 都 会 增 加 很 大 。 
 非 常 得 不 偿 失 ！ 没 有 增 值 税 ， 而 有 个 税 的 交 易 房 屋 ， 将 网 签 价 签 订 低 于 指 导 价 一 点 可 以 省 一 些 个 税 （ 往 往 适 用 于 购 买 首 次 交 易 的 回 迁 房 ） 。 
 原 因 ： （ 1 ） 个 税 的 两 个 公 式 ， 如 果 网 签 价 稍 微 低 于 指 导 价 ， 就 会 是 指 导 价 除 以 1 . 0 5 再 减 原 值 ， 就 会 低 于 网 签 价 减 原 值 。 
 （ 2 ） 假 设 网 签 比 指 导 低 一 点 。 
 那 么 除 以 1 . 0 5 相 当 于 反 过 来 多 5 % ， 后 面 再 乘 以 2 0 % ， 基 本 上 多 1 % 的 个 税 ， 所 以 核 定 价 4 0 万 * 1 % 就 是 4 0 0 0 元 （ 回 迁 房 网 签 价 和 核 定 价 往 往 都 很 低 4 0 0 万 的 房 价 网 签 价 估 计 也 就 4 0 万 ） 。 
 交 易 房 屋 的 核 定 价 （ 最 低 过 户 指 导 价 ） 如 何 查 询 ？ 这 里 有 工 具 （ 运 行 该 工 具 的 时 候 电 脑 会 自 动 安 装 j a v a ） ： 最 低 过 户 指 导 价 查 询 工 具 （ 误 差 就 每 平 米 不 超 过 几 百 元 ） ： 百 度 网 盘 下 载 地 址 （ 提 取 码 ： s m t h ） （ 十 二 ） 过 户 缴 税 、 过 户 可 以 在 现 场 窗 口 一 次 性 办 理 。 
 直 接 到 不 动 产 登 记 中 心 过 户 窗 口 办 理 （ 海 淀 区 不 用 预 约 直 接 带 齐 资 料 买 卖 双 方 到 现 场 办 理 ） 上 午 办 理 缴 税 过 户 ， 当 天 一 般 1 小 时 后 即 可 取 证 。 
 （ 十 三 ） 首 付 款 资 金 监 管 解 除 拿 到 新 房 产 证 后 ， 第 一 时 间 买 卖 双 方 要 去 光 大 银 行 进 行 资 金 监 管 的 解 压 。 
 之 后 拿 着 新 房 产 证 ， 买 卖 双 方 到 户 口 所 在 派 出 所 再 次 查 询 房 屋 内 户 口 是 否 迁 出 。 
 （ 过 户 前 买 卖 双 方 抽 空 也 去 查 一 下 户 口 ， 主 要 看 房 子 中 是 否 有 其 他 人 的 户 口 在 ， 比 如 前 前 业 主 的 户 口 ） （ 十 四 ） 抵 押 登 记 买 卖 双 方 拿 着 新 房 产 证 ， 办 理 如 上 必 须 的 查 询 后 ， 要 第 一 时 间 将 新 房 产 证 送 到 办 理 按 揭 贷 款 的 银 行 网 点 银 行 贷 款 经 理 处 ， 让 其 办 理 银 行 按 揭 贷 款 的 抵 押 登 记 。 
 早 办 理 早 放 款 。 
 （ 十 五 ） 银 行 放 款 现 在 银 行 贷 款 额 度 宽 松 ， 一 般 一 周 左 右 就 能 放 款 。 
 （ 十 六 ） 户 口 查 询 、 物 业 交 接 确 认 户 口 已 经 查 询 。 
 进 行 物 业 交 接 ： 物 业 费 、 供 暖 费 、 水 、 电 、 燃 气 费 用 结 清 ， 家 具 家 电 的 清 点 。 
 歌 华 有 线 过 户 。 
 确 认 无 误 后 ， 支 付 物 业 交 接 押 金 。 
 “ 房 地 产 经 纪 人 ” 的 重 要 作 用 （ 1 ） 北 京 二 手 房 自 行 成 交 流 程 即 使 买 卖 双 方 都 学 习 了 交 易 流 程 ， 但 这 种 大 额 交 易 ， 没 有 实 际 办 理 过 ， 还 是 容 易 出 现 纰 漏 ， 一 个 小 小 的 纰 漏 非 常 容 易 导 致 整 个 交 易 的 失 败 ； （ 2 ） 沟 通 过 程 中 ， 有 些 事 情 的 沟 通 中 间 人 出 面 不 容 易 在 买 卖 双 方 之 间 产 生 隔 阂 、 误 会 ， 比 如 咨 询 房 屋 内 是 否 有 人 出 现 正 常 死 亡 情 况 、 让 卖 家 承 诺 学 位 未 占 用 等 等 。 
 （ 3 ） 交 易 过 程 中 ， 有 些 事 情 需 要 有 中 间 人 做 一 个 证 明 ， 比 如 在 申 请 银 行 贷 款 的 时 候 ， 卖 方 提 前 要 写 一 个 首 付 款 收 条 给 银 行 用 于 申 请 贷 款 ， 此 时 卖 方 是 没 有 收 到 买 房 首 付 款 的 ， 这 个 是 惯 例 ， 由 中 间 人 出 面 说 明 更 适 合 。 
 （ 4 ） 发 达 国 家 的 二 手 房 交 易 ， 买 卖 双 方 都 很 诚 信 的 情 况 下 ， 一 般 也 都 是 找 中 介 成 交 ， 其 原 因 就 是 二 手 房 交 易 非 常 容 易 出 现 违 约 的 情 况 ， 这 些 违 约 可 能 往 往 需 要 有 经 验 的 经 纪 人 在 合 同 中 进 行 提 前 约 束 好 。 
 （ 5 ） 找 北 京 市 住 建 委 备 案 的 小 中 介 公 司 （ 具 体 经 办 人 持 证 《 房 地 产 经 纪 人 》 ） 做 居 间 成 交 往 往 比 律 师 更 好 ， 《 房 地 产 经 纪 人 》 更 加 熟 悉 房 产 交 易 ， 而 且 对 房 产 相 关 的 法 律 也 较 为 清 楚 ， 往 往 会 提 前 规 避 好 可 能 出 现 的 违 约 情 况 。 
 律 师 的 优 势 在 于 审 核 合 同 ， 但 二 手 房 交 易 合 同 采 用 的 是 政 府 官 方 推 荐 规 范 合 同 。 
 律 师 的 作 用 往 往 是 ： 对 因 为 二 手 房 交 易 过 程 中 不 规 范 导 致 的 问 题 （ 例 如 交 易 过 程 中 缺 少 签 署 必 要 的 交 易 文 件 导 致 出 现 歧 义 违 约 的 情 况 ） 进 行 补 救 。 
 （ 6 ） 无 论 大 中 介 还 是 小 中 介 ， 只 要 （ a ） 北 京 市 住 建 委 有 备 案 ； （ b ） 由 在 中 介 公 司 实 际 从 业 的 持 《 房 地 产 经 纪 人 》 资 格 证 的 人 员 服 务 ； （ c ） 严 格 按 照 政 府 部 门 规 定 和 银 行 的 流 程 办 理 ， 交 易 安 全 是 非 常 有 保 障 的 。 
 （ 7 ） 找 符 合 （ 6 ） 中 的 “ 小 而 美 ” 的 中 介 公 司 ， 完 成 一 笔 北 京 二 手 房 交 易 过 户 ， 一 般 2 万 元 的 总 费 用 即 可 搞 定 。 
 而 找 大 中 介 公 司 中 介 费 可 能 是 十 几 万 、 几 十 万 ！ 查 看 更 多 选 “ 房 地 产 经 纪 人 ” 技 巧 ( 1 ) 选 持 有 《 房 地 产 经 纪 人 》 资 格 证 的 经 纪 人 ， 该 证 比 《 房 地 产 经 纪 人 协 理 》 级 别 高 ； ( 2 ) 选 有 北 京 房 产 的 经 纪 人 ， 有 恒 产 者 有 恒 心 ， 可 以 证 明 其 有 一 定 阅 历 、 能 力 ； ( 3 ) 选 受 过 正 规 大 学 本 科 高 等 教 育 的 经 纪 人 （ 比 如 9 8 5 、 2 1 1 学 校 的 毕 业 生 ） ； ( 4 ) 年 龄 最 好 4 0 岁 以 上 ， 有 些 社 会 阅 历 和 生 活 经 验 。 
 房 屋 买 卖 合 同 纠 纷 ( 1 ) 交 易 一 方 以 “ 阴 阳 合 同 ” 为 由 主 张 买 卖 合 同 无 效 。 
 这 个 在 司 法 解 释 中 已 经 明 确 合 同 有 效 ， 但 多 出 的 税 费 承 担 需 要 在 补 充 合 同 中 进 行 规 定 ； ( 2 ) 夫 妻 一 方 以 不 同 意 卖 出 该 房 屋 为 由 主 张 合 同 无 效 。 
 这 个 需 要 签 订 房 屋 买 卖 合 同 的 时 候 及 时 取 得 夫 妻 另 外 一 方 的 同 意 出 售 证 明 （ 务 必 要 现 场 或 者 拍 视 频 ） ； ( 3 ) 租 户 主 张 优 先 购 买 权 。 
 这 个 卖 家 决 定 卖 房 ， 务 必 通 知 租 户 ， 租 户 1 5 天 内 没 有 答 复 即 视 为 放 弃 优 先 购 买 权 ； ( 4 ) 一 旦 卖 方 违 约 ， 买 方 如 果 坚 决 要 购 买 该 房 产 ， 买 方 可 以 走 诉 讼 要 求 继 续 履 行 合 同 ， 但 要 准 备 好 全 款 购 买 ， 房 产 过 户 后 可 以 再 走 补 按 揭 贷 款 ； ( 5 ) 所 谓 “ 买 卖 不 破 租 ” 这 个 约 束 只 是 对 买 受 人 （ 也 就 是 新 房 主 ） ， 原 房 主 仍 然 可 以 在 交 易 前 合 法 解 除 （ 违 约 ） 租 赁 合 同 。 
 查 看 更 多 房 地 产 经 纪 人 持 证 的 房 地 产 经 纪 人 分 为 ： “ 房 地 产 经 纪 人 ” 和 房 地 产 经 纪 人 协 理 （ 1 ） “ 房 地 产 经 纪 人 ” 属 于 全 国 证 书 ， 有 住 建 委 网 签 合 同 的 独 立 签 字 权 。 
 （ 2 ） 房 地 产 经 纪 人 协 理 级 别 低 于 “ 房 地 产 经 纪 人 ” ， 没 有 独 立 签 字 权 。 
 > > “ 房 地 产 经 纪 人 ” 官 方 查 询 网 址 （ 只 需 输 入 姓 名 ） ， 可 以 查 询 到 经 纪 人 或 者 协 理 以 及 其 执 业 单 位 。 
 房 地 产 经 纪 人 “ 房 地 产 经 纪 人 ” 属 于 全 国 证 书 ， 有 住 建 委 网 签 合 同 的 独 立 签 字 权 。 
 房 地 产 经 纪 人 协 理 房 地 产 经 纪 人 协 理 级 别 低 于 “ 房 地 产 经 纪 人 ” ， 没 有 独 立 签 字 权 。 
 房 地 产 经 纪 人 报 考 条 件 申 请 参 加 房 地 产 经 纪 人 职 业 资 格 考 试 的 人 员 ， 除 应 具 备 上 述 考 试 报 名 基 本 条 件 外 ， 还 应 符 合 下 列 条 件 之 一 ： 1 ． 通 过 考 试 取 得 全 国 房 地 产 经 纪 人 协 理 职 业 资 格 证 书 后 ， 从 事 房 地 产 经 纪 业 务 工 作 满 6 年 ； 2 ． 取 得 大 专 学 历 ， 工 作 满 6 年 ， 其 中 从 事 房 地 产 经 纪 业 务 工 作 满 3 年 ； 房 地 产 经 纪 人 考 试 4 科 目 3 ． 取 得 大 学 本 科 学 历 ， 工 作 满 4 年 ， 其 中 从 事 房 地 产 经 纪 业 务 工 作 满 2 年 ； 4 ． 取 得 双 学 士 学 位 或 研 究 生 班 毕 业 ， 工 作 满 3 年 ， 其 中 从 事 房 地 产 经 纪 业 务 工 作 满 1 年 ； 5 ． 取 得 硕 士 学 历 （ 学 位 ） ， 工 作 满 2 年 ， 其 中 从 事 房 地 产 经 纪 业 务 工 作 满 1 年 ； 6 ． 取 得 博 士 学 历 （ 学 位 ） 。 
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